Missbrauch der Eigenbedarfskündigung – Rechte und Schadensersatzansprüche für Betroffene

Die Eigenbedarfskündigung ist ein häufig eingesetztes Mittel von Vermietern, um Mietverhältnisse zu beenden und selbst oder für nahe Angehörige Wohnraum zu nutzen. Doch immer wieder wird dieses Instrument missbraucht, um Mieter aus der Wohnung zu drängen, ohne dass ein tatsächlicher Eigenbedarf besteht. In solchen Fällen stehen den Betroffenen umfangreiche rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um sich gegen eine unrechtmäßige Kündigung zu wehren und ggf. Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

1. Rechtsgrundlagen der Eigenbedarfskündigung

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Kündigung muss gut begründet sein, und der Bedarf muss nachvollziehbar und ernsthaft bestehen. Doch was passiert, wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen oder der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde?

2. Rechtswidrige Eigenbedarfskündigung

Wird eine Eigenbedarfskündigung vorgeschoben oder der Bedarf nach Kündigungserfolg nicht umgesetzt, liegt ein Missbrauch dieses Kündigungsrechts vor. Der Vermieter muss den Eigenbedarf in einem Kündigungsschreiben genau begründen, und falls sich später herausstellt, dass der angegebene Bedarf nicht real war oder nur als Vorwand diente, können Mieter sowohl die Kündigung anfechten als auch Schadensersatz geltend machen.

Einschlägige Rechtsprechung: Das Landgericht Berlin hat etwa in einem Urteil klargestellt, dass der Vermieter bei Missbrauch der Eigenbedarfskündigung zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet ist (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2016 – 65 S 149/16). Hier hatte der Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht, der nie verwirklicht wurde.

3. Schadensersatzansprüche bei Missbrauch der Eigenbedarfskündigung

Wenn eine Eigenbedarfskündigung rechtswidrig erfolgt, stehen Mietern verschiedene Schadensersatzansprüche zu. Diese können geltend gemacht werden, wenn der Mieter aufgrund der Kündigung hohe finanzielle Aufwendungen hatte. Die wichtigsten Schadensersatzansprüche umfassen:

• Umzugskosten: Nach § 280 BGB kann der Mieter die Kosten für den Umzug ersetzt verlangen. Dies umfasst die Spedition, Transportmittel und alle weiteren mit dem Umzug verbundenen Aufwendungen.
• Maklerkosten: Hat der Mieter aufgrund der Kündigung einen Makler beauftragt, um eine neue Wohnung zu finden, kann er auch diese Kosten vom Vermieter erstattet verlangen (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
• Differenzmiete: Zieht der Mieter aufgrund der Kündigung in eine teurere Wohnung, hat er Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen der bisherigen Miete und der neuen Miete für einen angemessenen Zeitraum (BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13). Dieser Zeitraum orientiert sich oft an der erwarteten Mietdauer, die ohne die unrechtmäßige Kündigung bestanden hätte.
• Schadensersatz wegen entgangener Investitionen: Wenn der Mieter in die Mietwohnung investiert hat (z.B. durch Renovierungen oder Einbauten), können diese Investitionen ebenfalls ersetzt werden. Hier muss nachgewiesen werden, dass die Investitionen im Vertrauen auf ein längerfristiges Mietverhältnis vorgenommen wurden (LG Heidelberg, Urteil vom 16.01.2014 – 5 S 52/13).
• Möbeleinlagerung: Falls der Mieter Möbel oder andere Besitztümer einlagern musste, da er z.B. keine neue Wohnung mit ausreichend Platz gefunden hat, kann auch dieser Aufwand als Schadensersatz geltend gemacht werden.
• Schadensersatz für psychische Belastungen: In einigen Fällen können auch immaterielle Schäden geltend gemacht werden, z.B. wenn der Mieter durch die Kündigung erhebliche psychische Belastungen erlitten hat. Diese Ansprüche sind jedoch schwerer durchzusetzen, da der Schaden konkret nachgewiesen werden muss.

4. Rechte der Betroffenen: Vorgehensweise bei Missbrauch

Betroffene Mieter sollten bei Verdacht auf eine vorgetäuschte oder missbräuchliche Eigenbedarfskündigung folgende Schritte einleiten:

• Widerspruch einlegen: Mieter haben nach § 574 BGB das Recht, einer Kündigung zu widersprechen, wenn sie sozial nicht gerechtfertigt ist oder der Eigenbedarf zweifelhaft erscheint. Der Widerspruch sollte gut begründet und schriftlich erfolgen.
• Nachfragen zum Eigenbedarf: Der Mieter kann weitere Informationen zum behaupteten Eigenbedarf verlangen. Der Vermieter muss diesen detailliert nachweisen, und der Mieter hat das Recht, nachzuforschen, ob der Bedarf tatsächlich besteht.
• Klage auf Schadensersatz: Wurde die Wohnung aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs verlassen, kann der Mieter den Vermieter auf Schadensersatz verklagen. Dies sollte möglichst durch einen spezialisierten Anwalt erfolgen, um die Erfolgsaussichten zu maximieren.

5. Wichtige Urteile zum Thema

• BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14: Der BGH hat entschieden, dass Maklerkosten, die infolge einer unrechtmäßigen Kündigung entstehen, als Schadensersatz geltend gemacht werden können.
• BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13: Der BGH hat in diesem Fall den Anspruch des Mieters auf Differenzmiete anerkannt, wenn dieser aufgrund der Kündigung in eine teurere Wohnung ziehen muss.
• LG Berlin, Urteil vom 18.11.2016 – 65 S 149/16: Hier wurde ein Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, nachdem sich herausstellte, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.

Fazit:

Der Missbrauch der Eigenbedarfskündigung stellt einen erheblichen Eingriff in das Mietrecht und die Rechte der Mieter dar. Betroffene haben umfassende Rechte und können nicht nur gegen die Kündigung vorgehen, sondern auch umfangreichen Schadensersatz geltend machen. Die Durchsetzung dieser Ansprüche erfordert jedoch eine sorgfältige rechtliche Prüfung und oft anwaltliche Unterstützung. Betroffene sollten sich frühzeitig über ihre Rechte informieren, um finanziellen Schaden und ungerechtfertigte Kündigungen zu vermeiden.