Die Wohnraumknappheit und steigende Mieten belasten viele Städte in Deutschland. Zu den wichtigsten rechtlichen Instrumenten zur Bekämpfung dieser Entwicklung gehört die Mietpreisbremse. Sie sollen verhindern, dass Mieten bei einer Neuvermietung unverhältnismäßig stark ansteigen. Doch in der Praxis gibt es zahlreiche Herausforderungen bei der Durchsetzung. Im Folgenden werfen wir einen detaillierten Blick auf die Mietpreisbremse und einige beeindruckende Urteile, die ihre Anwendung geprägt haben.
Die Mietpreisbremse wurde als Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes 2015 eingeführt, um Mieter in angespannten Wohnungsmärkten vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen. Sie gelten nicht automatisch bundesweit, sondern nur in bestimmten Regionen, die von den jeweiligen Bundesländern als „angespannte Wohnungsmärkte“ definiert wurden. Das bedeutet, dass die Mietpreisbremse nicht flächendeckend, sondern gezielt in Regionen mit Wohnungsknappheit greift.
Die gesetzlichen Grundlagen der Mietpreisbremse finden sich in § 556d bis § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wesentliche Bestimmungen lauten wie folgt:
- § 556d BGB : Ermöglicht den Ländern, Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für maximal fünf Jahre festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gilt.
- § 556e BGB : Definierte Ausnahmen von der Mietpreisbremse, insbesondere für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
- § 556g BGB : Regelt die Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern, sofern der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat.
2. Anwendungsbereich
Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel bestimmt.
3. Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, die die Regelung einschränken:
- Neubauten : Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Ausnahme sicherstellen, dass der Neubau von Wohnungen nicht durch Mietpreisbegrenzungen gehemmt wird.
- Umfassende Modernisierungen : Wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde (in der Regel, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten für einen Neubau betragen), darf die Miete bei der Neuvermietung ebenfalls über die 10 %-Grenze hinaus erhöht werden. Diese Modernisierungen umfassen oft energetische Sanierungen oder eine erhebliche Verbesserung des Wohnstandards.
4. Pflichten des Vermieters
Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2019 sind Vermieter verpflichtet, dem neuen Mieter unaufgefordert mitzuteilen, wenn eine der genannten Ausnahmen (Neubau oder Modernisierung) vorliegt und sie daher eine höhere Miete verlangen. Diese Pflicht zur Offenlegung besteht bereits vor Vertragsabschluss. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, kann der Mieter die zu hohe Miete rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns zurückfordern.
5. Durchsetzung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse wird in der Praxis häufig umgangen, insbesondere durch Berufung auf Modernisierungsmaßnahmen oder durch unzureichende Offenlegungspflichten seitens der Vermieter. In vielen Fällen haben Mieter Schwierigkeiten, ihre Rechte durchzusetzen, da sie die Vergleichsmiete oder unrechtmäßige Erhöhungen nicht ohne weiteres nachweisen können.
Um die Mietpreisbremse wirksamer zu gestalten, hat der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 die Position der Mieter gestärkt. Seither ist es für Mieter einfacher, die Rückerstattung überhöhter Mieten einzufordern. Zudem muss der Vermieter, wenn er auf eine Ausnahme besteht, beweisen, dass diese rechtlich gerechtfertigt ist.
6. Rechtsfolgen bei Verstößen
Verstöße gegen die Mietpreisbremse führen nicht zu Bußgeldern oder Strafen für den Vermieter, sondern ermöglichen es dem Mieter, die Miete zu mindern und die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter den Verstoß beim Vermieter rügt. Ab diesem Zeitpunkt ist der Vermieter verpflichtet, die Miete anzupassen. Für die Vergangenheit kann der Mieter nur Rückzahlungen für die Zeit ab der Rüge verlangen.
Die Mietpreisbremse – Ein wirkungsvolles Instrument?
Die Mietpreisbremse ist in bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt anwendbar. Doch oft versuchen Vermieter, diese Regelung zu umgehen, indem sie Ausnahmen geltend machen, z. B. durch Modernisierungen oder Neubauten. Um Transparenz zu schaffen und Mieter zu schützen, spielt der Auskunftsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter eine zentrale Rolle. Hierzu wurden jüngst wegweisende Entscheidungen getroffen.
1. Wichtige Urteile zur Mietpreisbremse
BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 (Az. VIII ZR 8/22) – Verjährung des Auskunftsanspruchs
In diesem Urteil bekräftigt der Bundesgerichtshof (BGH) die Position des Mieters erheblich, indem klargestellt wird, dass die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch erst mit der Geltendmachung durch den Mieter beginnt und nicht bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages. Dies bedeutet, dass Mieter ausreichend Zeit haben, Informationen über Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu verlangen, bevor die Verjährung eintritt. Dies ist besonders wichtig, da Vermieter oft versuchen, durch Modernisierungen oder den Verweis auf Neubauten die Miete über die zulässige Grenze hinaus zu erhöhen.
BGH, Urteil vom 19. Juli 2023 (Az. VIII ZR 229/22) – Vormieten und Mietpreisbremse
Ein weiteres bedeutsames Urteil des BGH betrifft die Berücksichtigung der Vormiete bei der Berechnung der zulässigen Miete. In diesem Fall entschied das Gericht, dass die Vormiete herangezogen werden kann, jedoch nur dann, wenn sie den Regeln der Mietpreisbremse entsprach. Da die Vormiete bereits überhöht ist, muss sie auf die zulässige Höhe reduziert werden. Dies verhindert, dass Vermieter sich auf vormals zu hohe Mieten berufen können, um höhere Beträge bei Neuvermietungen zu rechtfertigen.
BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 (Az. VIII ZR 375/21) – Eigenständige Verjährung des Auskunftsanspruchs
Der BGH stellte in einem weiteren Urteil klar, dass der Auskunftsanspruch unabhängig vom Zahlungsanspruch verjährt ist. Das bedeutet, dass Mieter den Auskunftsanspruch innerhalb der dreijährigen Frist geltend machen müssen, andernfalls verjährt dieser, auch wenn der Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Mieten noch bestehen kann. Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung, da Mieter zügig handeln müssen, um ihre Ansprüche durchsetzen zu können.
2. Fazit und Ausblick
Die jüngsten Urteile des BGH zur Mietpreisbremse haben die Position des Mieters in mehreren Punkten geäußert. Insbesondere der Auskunftsanspruch gibt ihnen ein wirksames Mittel an die Hand, um Transparenz über die Mietpreisgestaltung zu schaffen. Dennoch bleibt die Durchsetzung der Mietpreisbremse in der Praxis oft kompliziert, vor allem in Fällen, in denen Vermieter auf Modernisierungen oder Vormieten verweisen. Die Gerichte haben hier Klarheit geschaffen, dass auch Vormieten, die überhöht waren, nicht ohne Anpassung herangezogen werden dürfen. Es bleibt abzuwarten, wie diese Entscheidungen in der Praxis von den Vermietern umgesetzt werden.
