Die Mietpreisbremse weist erhebliche regionale Unterschiede auf, da sie nicht bundesweit einheitlich gilt, sondern von den jeweiligen Bundesländern individuell umgesetzt wird. Diese regionale Differenzierung führt dazu, dass die Wirksamkeit der Mietpreisbremse je nach Bundesland und Stadt unterschiedlich ist. Darüber hinaus haben Gerichte bereits mehrere einschlägige Urteile gefällt, die die Anwendung und Durchsetzung der Mietpreisbremse beeinflussen.
1. Regionale Unterschiede in der Umsetzung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse kann nur in Grundstücken mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ angewendet werden. Es liegt im Ermessen der Bundesländer, diese Gebiete festlegen. Daher gibt es erhebliche Unterschiede, welche Städte und Regionen unter die Mietpreisbremse fallen und wie diese umgesetzt wird. Einige Beispiele:
- Berlin : Berlin ist ein Vorreiter in der konsequenten Anwendung der Mietpreisbremse. Die Stadt gilt als ein besonders belasteter Wohnungsmarkt, und die Mietpreisbremse wurde hier bereits im Jahr 2015 eingeführt. Zusätzlich wurde in Berlin im Jahr 2020 der sogenannte „Mietendeckel“ eingeführt, der Mieterhöhungen noch strenger begrenzen sollte. Allerdings wurde der Mietendeckel 2021 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.
- Bayern : Bayern hat ebenfalls zahlreiche Städte und Gemeinden unter die Mietpreisbremse gestellt, darunter München, eine der teuersten Städte Deutschlands. Hier wird die Mietpreisbremse streng gehandhabt, wobei die Durchsetzung und Kontrolle jedoch oft problematisch ist.
- Hessen : Auch in Hessen, insbesondere in Städten wie Frankfurt am Main, gilt die Mietpreisbremse. Allerdings hat das Land Hessen erst 2019 eine aktualisierte Verordnung erlassen, nachdem frühere Regelungen als fehlerhaft angesehen wurden, weil sie nicht ausreichend begründet waren.
- Andere Bundesländer : In einigen Bundesländern wie Mecklenburg-Vorpommern oder Sachsen ist die Mietpreisbremse kaum relevant, da der Wohnungsmarkt hier nicht als „angespannt“ gilt. In ländlichen Regionen oder in strukturschwachen Gebieten wird sie oft gar nicht angewendet, da dort keine Wohnraumknappheit besteht.
Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse hängt somit stark davon ab, in welchem Bundesland und welcher Stadt sie zur Anwendung kommt. Zudem variieren die Kontroll- und Durchsetzungsmechanismen erheblich zwischen den Regionen.
2. Einschlägige Urteile zur Mietpreisbremse
In den letzten Jahren wurde mehrfach über die Mietpreisbremse entschieden. Hier sind einige der wichtigsten Urteile, die das Thema prägen:
a) Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 15. April 2021 (1 BvR 598/19) – Mietendeckel
Zwar bezieht sich dieses Urteil auf den Mietendeckel und nicht direkt auf die Mietpreisbremse, dennoch hat es erhebliche Auswirkungen auf die Mietpreisregulierung in Deutschland. Das Bundesverfassungsgericht entschied, dass der Berliner Mietendeckel mit dem Grundgesetz unvereinbar ist, da die Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht beim Bund liegt. Dieses Urteil betont, dass nur der Bund, nicht aber die Länder, Mieten auf diese Weise regulieren dürfe.
b) Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19) – Offenlegungspflichten
In diesem wichtigen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter, die sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse (z. B. Neubau oder umfassende Modernisierung) berufen, die Mieter unaufgefordert darüber informieren müssen. Tun sie dies nicht, können Mieter die zu hohe Miete rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses zurückfordern. Dieses Urteil stärkt die Rechte der Mieter und Vermieter zu mehr Transparenz.
c) Landgericht Berlin, Urteil vom 30. März 2017 (67 S 218/16) – Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse
Das Landgericht Berlin entschied, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich verfassungsgemäß ist. Es wies damit die Argumentation einiger Vermieter zurück, die geltend machten, die Mietpreisbremse verstoße gegen das Eigentumsrecht. Das Gericht sah jedoch in Einzelfällen das Risiko, dass Vermieter unrechtmäßig hohe Mieten fordern, wenn sie sich auf Modernisierungen berufen, die nicht ausreichend transparent gemacht wurden.
d) Amtsgericht München, Urteil vom 6. Juli 2021 (423 C 7682/20) – Mietpreisbremse bei unzureichendem Mietspiegel
Das Amtsgericht München hat in einem Fall entschieden, dass die Mietpreisbremse auch dann greift, wenn der örtliche Mietspiegel lückenhaft oder ungenau ist. Es wird betont, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten auch auf andere Weise ermittelt werden können, etwa durch Vergleich von Wohnungen ähnlicher Größe und Lage. Dieses Urteil verdeutlicht, dass auch in Städten mit problematischen Mietspiegeln die Mietpreisbremse Anwendung finden kann.
e) Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 17. Februar 2021 (2-11 S 43/20) – Modernisierungsmaßnahmen
In diesem Fall entschied das Landgericht Frankfurt, dass Vermieter nicht pauschal jede Modernisierungsmaßnahme als „umfassend“ deklarieren können, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Das Gericht verlangte eine detaillierte Prüfung, ob die Maßnahmen tatsächlich eine erhebliche Steigerung des Wohnwerts bewirken. Dieses Urteil schränkt die missbräuchliche Anwendung der Modernisierungsumlage durch Vermieter ein.
Diese Urteile und die regionalen Unterschiede zeigen, wie komplex und differenziert das Thema der Mietpreisbremse ist. Während sie in einigen Regionen wirksam zu sein scheint, gibt es in anderen Städten und Gemeinden noch deutliche Lücken in der Anwendung und Durchsetzung. Die juristischen Auseinandersetzungen rund um die Mietpreisbremse zeigen auch, dass dieses Instrument weiterentwickelt werden muss, um Mieter effektiv zu schützen.
