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Nebenkosten und die Umlage auf den Mieter – Ein rechtlicher Überblick

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1. Rechtlicher Rahmen der Nebenkostenumlage

Die Umlage von Nebenkosten auf den Mieter richtet sich grundsätzlich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Nach § 556 BGB muss die Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten („Bruttokaltmiete“), und eine separate Abrechnung darf nicht erfolgen.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in § 2 BetrKV abschließend, welche Kostenarten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

2. Welche Nebenkosten können umgelegt werden?

Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören insbesondere:

  • Heizkosten und Warmwasserversorgung: Kosten für die Beheizung des Gebäudes und die Bereitstellung von Warmwasser, einschließlich der Betriebsstromkosten.
  • Wasserversorgung und Entwässerung: Hierzu zählen die Kosten für den Wasserverbrauch, die Abwasserentsorgung sowie eventuelle Grundgebühren.
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung: Dazu gehören die Kosten für die Reinigung der Allgemeinflächen und Maßnahmen gegen Schädlingsbefall.
  • Hausmeisterkosten: Diese können anteilig umgelegt werden, sofern der Hausmeister nicht nur Verwaltungstätigkeiten übernimmt.
  • Müllabfuhr: Die Kosten der Müllbeseitigung, inklusive eventueller Sondergebühren für Sperrmüllentsorgung.
  • Gartenpflege: Die Kosten für die Pflege von Grünanlagen, Gärten und Außenflächen.
  • Gebäudeversicherung: Dazu zählt die Versicherung gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden, nicht jedoch Versicherungen des Vermieters gegen Mietausfall.
  • Beleuchtung: Kosten für die Beleuchtung von Allgemeinflächen wie Treppenhaus und Keller.

Diese und weitere Kostenpositionen sind in der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) abschließend aufgelistet.

3. Welche Nebenkosten dürfen nicht umgelegt werden?

Nicht umgelegt werden dürfen:

  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Kosten für die Wartung und Reparatur des Gebäudes oder der technischen Anlagen (z. B. Heizungsreparaturen) gehören zu den Instandhaltungsaufwendungen und dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
  • Verwaltungskosten: Kosten, die der Vermieter für die Verwaltung des Gebäudes aufwendet, wie etwa für Steuerberater oder Bürobedarf, sind nicht umlagefähig.
  • Rücklagen für Instandhaltungen: Vermieter dürfen keine Rücklagen für künftige Instandsetzungen als Betriebskosten ansetzen.

4. Typische Streitpunkte bei der Nebenkostenabrechnung

In der Praxis gibt es immer wieder Streitigkeiten um:

  • Fehlende Vereinbarung im Mietvertrag: Wenn die Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag nicht klar geregelt ist, entstehen oft Differenzen darüber, welche Kosten der Mieter zu tragen hat.
  • Verjährung von Nachforderungen: Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen, es sei denn, er kann beweisen, dass er die Verspätung nicht zu verantworten hat.
  • Nicht plausible Abrechnungen: Häufig sind Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft oder nicht nachvollziehbar, was zu Widersprüchen führt. Typische Fehlerquellen sind falsche Umlageschlüssel, nicht zulässige Kostenpositionen oder nicht ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs.

5. Rechtsprechung zur Umlage von Nebenkosten

In der Rechtsprechung gibt es einige zentrale Urteile, die für Mieter und Vermieter von Bedeutung sind:

  • BGH, Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 146/03: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Verwaltungskosten nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Dies umfasst etwa Gebühren für Bankkonten oder Kosten für Steuerberater, die der Vermieter für die Verwaltung des Mietobjekts in Anspruch nimmt.
  • BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15: Hier wurde klargestellt, dass Vermieter verpflichtet sind, die tatsächlichen Verbräuche bei der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen. Pauschale Abrechnungen sind unzulässig, wenn es um verbrauchsabhängige Nebenkosten geht.
  • LG Berlin, Urteil vom 30. Juni 2015 – 18 S 72/15: Das Landgericht Berlin stellte fest, dass die Umlage von Hausmeisterkosten auf den Mieter nur dann zulässig ist, wenn diese Tätigkeiten nachweisbar tatsächlich in einem relevanten Umfang erbracht wurden und nicht zu erheblichen Anteilen aus Verwaltungstätigkeiten bestehen.

6. Fazit

Die Umlage von Nebenkosten auf den Mieter bedarf einer klaren vertraglichen Regelung und muss den Vorgaben der Betriebskostenverordnung entsprechen. Vermieter und Mieter sollten darauf achten, dass die Kosten nachvollziehbar und rechtzeitig abgerechnet werden. Streitigkeiten entstehen häufig bei nicht umlegbaren Kostenpositionen, fehlenden vertraglichen Vereinbarungen oder unplausiblen Abrechnungen. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage und der aktuellen Rechtsprechung ist daher für beide Parteien von Vorteil. Mieter haben das Recht, Nebenkostenabrechnungen zu überprüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

Die Rechtsprechung zeigt, dass die Gerichte bei der Bewertung von Nebenkostenabrechnungen sehr genau prüfen, ob die Anforderungen an Transparenz und Nachvollziehbarkeit eingehalten wurden. Wer als Mieter eine fehlerhafte Abrechnung vermutet, sollte daher nicht zögern, rechtlichen Rat einzuholen.

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