Einer der relevantesten fristlosen Kündigungsgründe ist die Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Der Zahlungsverzug wird regelmäßig als so schwerwiegend verstanden, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.
Befindet sich ein Mieter im Zahlungsverzug, so kann eine Kündigung insbesondere ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden. Allerdings muss der Vermieter nach § 314 III BGB innerhalb einer angemessenen Frist kündigen.
Wann befindet sich ein Mieter im Zahlungsverzug?
Zunächst kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, wenn er zwei fällige aufeinanderfolgende Mieten nicht oder nur zu einem Teil begleicht. Allerdings gerät ein Mieter auch in Zahlungsverzug, wenn er sich über einen längeren Zeitraum im Rückstand befindet, weil er die Miete nur teilweise erbringt.
Ein anderer Fall ergibt sich aber auch dann, wenn die Miete regelmäßig unpünktlich gezahlt wird. Hier ist die Rechtsgrundlage allerdings der § 543 I BGB. Hier muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung zunächst abmahnen. Eine Kündigung kann in diesem Fall auch nicht mehr mit der Zahlung der Rückstände rückgängig gemacht werden. Die Unzumutbarkeit der Umstände wird dadurch nicht bereinigt.
Wird eine Miete nur einen Monat nicht gezahlt, kann allerdings auch schon eine Kündigung ausgesprochen werden. Dies muss allerdings dann eine fristgerechte ordentliche Kündigung sein.
Ein Zahlungsverzug kann allerdings auch dann angenommen werden, wenn die vereinbarte Kaution nicht beglichen wird.
Sollte der Mieter sich also im Zahlungsverzug befinden und einer fristlosen Kündigung allerdings entgehen wollen, so kann er den Zahlungsrückstand ausgleichen. Dieser muss dann vollständig mit allen anfallenden Nebenkosten ausgeglichen werden. Hierzu zählen allerdings nicht Nachzahlungen einer Nebenkostenabrechnung oder Schadensersatzansprüche des Vermieters.
Abkopplungsklausel
In vielen Fällen rechnen Mieter dann jedoch mit Forderungen auf, die sie noch gegenüber dem Vermieter geltend machen können. Jedoch befindet sich in vielen Gewerbemietverträgen eine sogenannte Abkopplungsklausel. Diese beinhaltet ein Aufrechnungsverbot mit Gegenforderungen des Mieters.
Allerdings kann eine solche Klausel auch unwirksam sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn dem Mieter das Recht vorenthalten wird, die vorläufig weiter zu entrichtende Miete zu einem späteren Zeitpunkt nach kondiktionsrechtlichen Vorschriften wieder zurückzufordern.
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